Makler oder privat verkaufen? Die ehrliche Entscheidungshilfe

Der Gedanke liegt nahe: Die Wohnung selbst inserieren, Besichtigungen koordinieren, einen Käufer finden – und dabei die Maklerprovision sparen. In Berlin, wo Immobilien oft hohe Verkaufspreise erzielen, kann die Courtage schnell eine fünfstellige Summe ausmachen. Kein Wunder also, dass viele Eigentümer ernsthaft über einen Privatverkauf nachdenken. Doch lohnt sich das wirklich – oder überwiegen am Ende die Risiken?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt von Faktoren ab, die individuell sehr unterschiedlich ausfallen: Zeitressourcen, Marktkenntnisse, emotionale Belastbarkeit und die Art der Immobilie selbst.

Was der Privatverkauf wirklich bedeutet

Privat verkaufen klingt simpel, ist es aber selten. Wer seine Immobilie ohne Makler auf den Markt bringt, übernimmt eine ganze Reihe von Aufgaben, die im Hintergrund oft unterschätzt werden.

Wertermittlung: Ein realistischer Angebotspreis ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Prozess. Zu hoch angesetzt, schreckt man Interessenten ab und die Immobilie „verbrennt" am Markt. Zu niedrig, verschenkt man bares Geld. Ohne Vergleichsdaten und Marktkenntnisse ist eine fundierte Einschätzung kaum möglich.

Unterlagen beschaffen: Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung (bei Wohnungseigentum), Protokolle der Eigentümerversammlungen, Betriebskostenabrechnungen – die Liste der notwendigen Dokumente ist lang, und fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf erheblich oder schrecken ernsthafte Käufer ab.

Exposé und Vermarktung: Ein professionelles Exposé mit hochwertigen Fotos, einem überzeugenden Text und einem Grundriss ist Pflicht, um auf Portalen wie ImmoScout24 oder Immowelt Aufmerksamkeit zu erzeugen. Wer hier spart, verkauft langsamer – und oft zu schlechteren Preisen.

Besichtigungen und Verhandlungen: Anfragen filtern, Termine koordinieren, Besichtigungen durchführen, Kaufpreisverhandlungen führen – das kostet Zeit und Nerven, besonders wenn man dabei noch berufstätig ist.

Kaufvertrag und Notartermin: Den Notar beauftragen kann jeder selbst, aber die Vorbereitung des Kaufvertrags und die Abstimmung mit Käufer und Notar erfordern Sorgfalt und ein gewisses Grundverständnis des Immobilienrechts.

Die Verbraucherzentrale hat einen Ratgeber speziell für den Privatverkauf entwickelt, der zeigt, wie umfangreich dieser Prozess tatsächlich ist – von der Wertermittlung bis zur Grundbuchumschreibung in zwölf Schritten.

Der größte Vorteil: Die Ersparnis ist real

Das lässt sich nicht wegdiskutieren. Seit der Reform des Maklergesetzes 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage. In Berlin sind das in der Regel 7,14 % des Kaufpreises – je zur Hälfte. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro zahlt der Verkäufer also rund 14.280 Euro Provision.

Wer diesen Betrag einsparen möchte und bereit ist, die entsprechende Arbeit zu investieren, dem kann ein Privatverkauf durchaus gelingen – besonders wenn die Immobilie unkompliziert ist, der Eigentümer bereits Kaufinteressenten aus dem Bekanntenkreis hat oder in einem gefragten Berliner Kiez verkauft, wo sich Käufer quasi von alleine melden.

Was ein guter Makler tatsächlich leistet

Ein seriöser Immobilienmakler ist kein Türöffner, der nur die Besichtigung übernimmt. Er bringt vor allem drei Dinge mit: Marktwissen, ein Netzwerk und Verhandlungserfahrung.

Marktkenntnis schützt vor Fehlern in beide Richtungen

Wer regelmäßig Berliner Immobilien vermittelt, kennt die aktuellen Preise auf Straßenebene – nicht auf Bezirksebene. Der Unterschied zwischen einer Wohnung an der Kastanienallee in Prenzlauer Berg und einer 200 Meter weiter kann bereits im fünfstelligen Bereich liegen. Ein lokaler Makler weiß das. Ein Eigentümer, der seine Wohnung nur einmal verkauft, in der Regel nicht.

Ein aktives Käufernetzwerk beschleunigt den Verkauf

Viele gute Makler haben Interessentenlisten mit vorgemerkten Käufern. In einem normalen Marktumfeld bedeutet das: Die Immobilie wird diskreter und schneller verkauft, manchmal sogar, bevor sie öffentlich inseriert wird. Gerade für Verkäufer, die keine öffentliche Aufmerksamkeit wollen, ist das ein echter Mehrwert.

Verhandlungsführung als neutrale Partei

Wer selbst in der Immobilie gelebt hat, ist emotional beteiligt. Das ist menschlich – aber in Preisverhandlungen ein Nachteil. Ein Makler verhandelt nüchtern, kennt die üblichen Nachlässe und kann Angebote besser einschätzen.

Worauf es in Berlin besonders ankommt

Berlin ist kein homogener Markt. Prenzlauer Berg ist nicht Spandau, Mitte nicht Marienfelde. Die Nachfrage, die erzielbaren Preise und die typischen Käufergruppen unterscheiden sich erheblich – und damit auch die Anforderungen an eine professionelle Vermarktung.

Gerade in mittleren und oberen Preissegmenten, bei sanierungsbedürftigen Altbauten, Eigentümergemeinschaften mit komplexen Unterlagen oder Immobilien mit emotionaler Geschichte lohnt sich die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Makler. Nicht weil Privatverkäufer grundsätzlich scheitern – sondern weil die Fehlerquellen vielfältiger sind und die Kosten eines Fehlers höher.

Die ehrliche Entscheidungshilfe

Privat verkaufen kann die richtige Wahl sein, wenn:

• Ein konkreter Käufer aus dem Bekannten- oder Familienkreis bereits vorhanden ist
• Die Immobilie unkompliziert und gut dokumentiert ist
• Ausreichend Zeit, Geduld und Marktkenntnis vorhanden sind
• Der emotionale Abstand zur Immobilie groß genug ist, um nüchtern zu verhandeln

Ein Makler ist sinnvoll, wenn:

• Kein Käufer bekannt ist und die Immobilie aktiv vermarktet werden muss
• Die Immobilie Besonderheiten hat (Altbau, Denkmalschutz, Eigentümergemeinschaft)
• Zeitdruck besteht oder die eigene Kapazität begrenzt ist
• Eine realistische Wertermittlung fehlt
• Diskretion beim Verkauf gewünscht ist

Am Ende ist es keine Frage des Sparens um jeden Preis – sondern eine Abwägung zwischen Aufwand, Risiko und dem Wunsch nach einem reibungslosen Verkauf. Wer einen Makler wählt, sollte auf lokale Marktkenntnis, klare Kommunikation und nachvollziehbare Bewertungsgrundlagen achten. Und wer sich für den Privatverkauf entscheidet, sollte die Aufgabe mit der gleichen Ernsthaftigkeit angehen, die das Thema verdient.